中古マンションを購入してリフォームする日記6 - 不動産購入への抵抗感はたしかにありました

February 07, 2010 11:07

夢のマイホーム(マンション含む)

こんな言葉があることから、家を買うということは何十年にもわたる苦しいローンの上に成り立つ「一生の夢」というイメージがありました。

僕は住宅にそんなにパワーをかける気が無かったので一生賃貸でいいやと思って、住宅購入について深く考えることはありませんでした。そもそも借金背負って生きるの嫌いですし。。。

不動産購入の方がお得？

そんな僕が

物件を購入した方が安いから購入

と、いうパターンがあることを知ったのは、友人が

「数年間、夫婦で世界を放浪するけど、家財一式を倉庫を借りて保管したり、家賃を払って保管しておくより、一軒家を買って置いていた方が安い」

と、首都圏の割と便利な場所に一軒家を買ったことでした。

かなりの特殊な事例だし、契約更新のために日本に戻ってくるのが面倒などの理由があるにせよ、賃貸よりも不動産購入の方が安いというのは不動産購入に疎い僕には驚きでした。

いろいろな人に話を聞くと、月々同じくらいの支払い(賃貸料&契約料と住宅ローン&維持費)ならば、不動産購入している人の方が立地、広さ、施設(キッチンやバスなど）において良い場合が多いことも分かりました。

よく考えたら当たり前の話で、不動産を貸すほうの立場からすれば

地震などの天災や、火災などのトラブルで不動産価値が無くなるリスク
周りの環境の変化(治安悪化、日当たりなど悪化)などで不動産価値が低下するリスク
貸している住人のトラブルで、不動産価値が低下するリスク
経年劣化で不動産価値が低下するリスク
借りてくれる人がいなくて、家賃収入が途絶えるリスク

などを計算した上で、自分の収入を確保した上で家賃を決めるわけだから高くて当然ということです。

不動産購入者のリスクを考える

不動産購入者から見ると、賃貸より良い条件で住居を確保できるけど相当のリスクを自分で負わなければいけない

と、いうことになります。

リスクを下げればいいのですが下げられないリスクとして、天災 & 巻き添え火災 & 治安と日当たり悪化あたりがあります。このへんは、どこかで割り切るしかないのではないかと思います。

自分の都合で別な場所に住むこと場合(転勤、転職、親介護など)のリスクも考えられますが、その場合は、そうなったときに

(購入費用 - 売却費用 + 住んだ分の維持費 ) / 住んだ月数

が家賃と考えて見合うか見合わないかで判断できると思います。

ちなみに差額が400万で、維持費(管理費＆修繕費)が月2万の場合、4年で10.3万、6年で7.5万くらいです(固定資産税含まず)。

この差額が数千万とかになると全然話が変わってくるのですが、

住んだ瞬間に不動産価値が半減する新築を買わない
不動産価値が激減する恐れのある不良物件を買わない

あたりで、ある程度回避できるのではないかと思います。

新築を買う場合は、不動産価値が半減する分を冒頭で書いた「夢のマイホーム！！！！」で埋められるかどうかだと思いました。

（完全に素人考えなので、なにか間違っていたら教えてください！！）

20代女性の例

不動産購入例として、面白かったのは

オンナ現場監督のリノベーション日記｜リノベのススメ

で、

20代の女性が

■ 300万貯まった。さてどうする。

旅行に行くか、家を買うか迷った。よくよく考えた結果、旅行にいくのはいつでもできるけど、自分の家を持つのは、子供を生む前、今でないときっとできないだろうと思い不動産を買うことを決意。

と、貯金300万で中古マンションを購入してリフォームをしたそうです。

詳しい費用内訳もでていて

リフォーム
工期　2007年5月～2007年7月
工事予算　￥3,000,000
最終総工費　￥2,793,371

　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－

住所　東京都渋谷区東
建物　SRC造10階建て6階部分　昭和51年築　全42戸　25.93㎡
用途　共同住宅・事務所・共同浴場

　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－

売買代金　14,000,000円
手付金　1,000,000円
月額管理費　7,600円
月額修繕積立金　2,520円（既に積み立てられている額　28,290,851円）
仲介手数料　504,000円
売買時固定資産税・都市計画税清算分　27,749円（年額43,100円）
不動産取得税（建物）　49,200円　（土地）100,300円
登記費用　254,428円

　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－

住宅ローン（Ｒ銀行）
借り入れ金額　12,400,000円
年金利　1.825％　返済回数　180回
月額支払額　78,799円
ローン諸経費　31,500円

　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－　－

とのこと。

このNatsumi Sakataさんは今ではリノベーション関連の仕事をやっているみたいなのでプロですが、20代の女性でも月々9万くらいの支払いで都内の一等地に不動産を持つことができるということは知っておいた方が良いのではないかと思います。

しかも、予定通り賃貸に回しているみたいです。